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事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

2022.05.24

リーシング診断からリフォームへ!完工前にご成約

 収益性のある物件として、建物をより長く保つためには、適切なタイミングでのリフォームが必要です。物件の現状を知ることで、今何が必要かが見えてきます。退去に合わせたリフォームで、収益アップを果たした事例をご紹介します!

建物情報

築年:1983年
構造:鉄骨造
階数:2階建て
立地:大田区中央
最寄駅:JR京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩13分

部屋情報

間取り:1DK
広さ:24.79㎡
階数:1階
向き:南向き

事例概要

実施年:2021年(築38年時)
工事内容:リフォーム

工事実施への経緯

 ミノラスでは、ご入居者様の募集の前には「リーシング診断」を行い、現状の分析して課題を把握、改善していくシステムを取っています。診断をもとに、建物の状態やお部屋の設備などの項目で構成された、各お部屋について空室診断書を作成します。

 この物件についても、退去が決まったためリーシング診断を実施しました。診断の結果は、Cランク判定【投資を伴う対策を必要とする】状況でした。

 まず、注目したのが設備項目です。人気の高い設備がほぼありませんでした。お風呂はバランス釜、キッチンは段落ち。トイレも温水洗浄便座ではありませんでした。

 加えて、近隣のライバル物件数は38件と多く、賃料設定もAIの査定よりも4,000円ほど高く設定されていました。これらのことから、長期間空室になってしまったと考えられます。

ご提案内容

 条件を見直すタイミングで、①リフォームはせず賃料を下げる場合②リフォームをする場合の2つの提案をすることとしました。

①リフォームはせず賃料を下げる場合
 当時の設定賃料の60,000万円から10,000円以上賃料を下げ、50,000円台が適正価格でした。これには、お風呂がバランス釜であること、同様の近隣物件に成約事例がないことも理由に含まれました。

②リフォームをする場合
 〇お風呂:バランス釜 → ユニットバスへ交換
 〇独立洗面台、温水洗浄便座、室内物干しユニットの新設
 〇洗濯パンの移設
 〇システムキッチンの交換  など

利回りの確認

ミノラスの「利回り10%リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10%に設定しています。利回りの計算結果、10%を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り=( 賃料UP額 × 12ヶ月 )÷ ( リフォーム費用 - 現状回復費用 ) × 100

 今回の物件について、利回りを計算してみると以上のようになり、利回りは10%を超えました。そこで、オーナー様には「フルリフォームの投資をして、賃料を上げる」提案をオススメしました。この提案を踏まえて、ちょうど相続を考えていらっしゃったオーナー様は「お金を経費として使いたい」とのことで、リフォームをすることになりました。

ターゲットと取組内容

 ターゲット:20代・社会人

 「築年数はあまり気にしないが、広めのお部屋を希望する20代の社会人」をイメージしてリフォームの計画を進めました。駅からも遠く、人気が高くはないエリアですが、賃料帯はリーズナブルです。それに加えて、独立洗面台を新設することで、需要があると考えました。

 また、オーナー様は「賃料は上げなくてもよい」とのお考えだったので、元の賃料から大きく変更はしないこととしました。

フルリフォーム後

賃料:家賃60,000円 (適正価格より10,000円UP)

◎リフォーム後、空室診断がCからBへアップ
ライバル物件がほぼなくなり、賃料の大幅ダウンをせずに募集へ。
→完工前にご成約!大幅な収益アップが見込める結果に。

編集後記

 もし、リフォームをしないまま募集し続けていたら、空室の損益が大きくなっていた可能性が高いお部屋でした。

 今回のリフォームのポイントは、浴室交換と合わせて水回りを一新し、独立洗面台を新設した点です。独立洗面台はある一定の価格帯では非常に高い効果を発揮します。賃料ダウンだけでない方法として有効です。

 この物件のオーナー様名は大きな投資をしたことがなく、独立洗面台の設置はこの時が初めてでした。「リフォームをすることで、こんなにも早く成約になる!」ということを実感いただけた事例でした。現在、同じ建物の2階もリフォームを進めています。

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