事例の紹介

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ための
実事例をご紹介

　収益性のある物件として、建物をより長く保つためには、適切なタイミングでのリフォームが必要です。物件の現状を知ることで、今何が必要かが見えてきます。退去に合わせたリフォームで、収益アップを果たした事例をご紹介します！

工事実施への経緯

　ミノラスでは、ご入居者様の募集の前には「リーシング診断」を行い、現状の分析して課題を把握、改善していくシステムを取っています。診断をもとに、建物の状態やお部屋の設備などの項目で構成された、各お部屋について空室診断書を作成します。

　この物件についても、退去が決まったためリーシング診断を実施しました。診断の結果は、Cランク判定【投資を伴う対策を必要とする】状況でした。

　まず、注目したのが設備項目です。人気の高い設備がほぼありませんでした。お風呂はバランス釜、キッチンは段落ち。トイレも温水洗浄便座ではありませんでした。

　加えて、近隣のライバル物件数は38件と多く、賃料設定もAIの査定よりも4,000円ほど高く設定されていました。これらのことから、長期間空室になってしまったと考えられます。

ご提案内容

　条件を見直すタイミングで、①リフォームはせず賃料を下げる場合、②リフォームをする場合の２つの提案をすることとしました。

①リフォームはせず賃料を下げる場合
　当時の設定賃料の60,000万円から10,000円以上賃料を下げ、50,000円台が適正価格でした。これには、お風呂がバランス釜であること、同様の近隣物件に成約事例がないことも理由に含まれました。

②リフォームをする場合
　〇お風呂：バランス釜　→　ユニットバスへ交換
　〇独立洗面台、温水洗浄便座、室内物干しユニットの新設
　〇洗濯パンの移設
　〇システムキッチンの交換　　など

利回りの確認

ミノラスの「利回り10％リフォーム」
ミノラスでは、利回りを10％に設定しています。利回りの計算結果、10％を下回る場合はリフォームをしないというご提案をしています。何もしなかった場合の賃料と投資してアップした賃料が、投資額に見合うかどうかを一つの判断基準にしています。

▶▷▶ 利回り＝（ 賃料UP額 × 12ヶ月 ）÷ （ リフォーム費用 － 現状回復費用 ） × 100

　今回の物件について、利回りを計算してみると以上のようになり、利回りは10％を超えました。そこで、オーナー様には「フルリフォームの投資をして、賃料を上げる」提案をオススメしました。この提案を踏まえて、ちょうど相続を考えていらっしゃったオーナー様は「お金を経費として使いたい」とのことで、リフォームをすることになりました。

ターゲットと取組内容

　ターゲット：20代・社会人

　「築年数はあまり気にしないが、広めのお部屋を希望する20代の社会人」をイメージしてリフォームの計画を進めました。駅からも遠く、人気が高くはないエリアですが、賃料帯はリーズナブルです。それに加えて、独立洗面台を新設することで、需要があると考えました。

　また、オーナー様は「賃料は上げなくてもよい」とのお考えだったので、元の賃料から大きく変更はしないこととしました。

フルリフォーム後

賃料：家賃60,000円 （適正価格より10,000円UP）

◎リフォーム後、空室診断がＣからＢへアップ！
◎ライバル物件がほぼなくなり、賃料の大幅ダウンをせずに募集へ。
→完工前にご成約！大幅な収益アップが見込める結果に。

編集後記

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