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2022.01.13 不動産経営サポート

ハイブリッド賃貸 1つのお部屋を様々な貸方で

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コロナ収束へ向けて

 コロナによって、海外旅行はもちろん、国内旅行も難しい状況が続いています。引き続き、海外から日本への入国制限についても不透明な状況が続いています。そんな中だからこそ、コロナが収束した時のことを考えて準備を進めていくことが大切です。
 

 今回は、弊社で取り組んでいる解除後に向けた準備を紹介します。

 12月に旅館業許可を取得し、弊社第1号となるホテル「Ex Magazzino(エクスマガジーノ)」の建築完成会を行いました。管理業の業務範囲を拡充して街を元気にするため、また、インバウンド回復に向けて観光業にもチャレンジすることにしました。このホテルは社内で「ハイブリッド賃貸」と呼んでいます。

ハイブリッド賃貸とは

 前述した「ハイブリッド賃貸」とはどういったものなのか、説明していきます。

 「ハイブリッド賃貸」とは、一つのお部屋に対して、マンスリーマンションや家具付き賃貸、民泊などの様々な貸し方による募集を行います。その時期に需要の高い貸方をすることで、収益安定・最大化が期待できます。

 例えば、出張や研修での利用を目的とする集客を狙う場合、マンスリー物件としての貸方が好まれます。一方で、インバウンド需要が回復し、外国人観光客をターゲットとする場合は民泊としての貸し方を多くすることがオススメです。

 こういった貸方があることをオーナー様に知っていただくため、また、モデルとするため今回ご紹介しているホテルに導入いたしました。

ホテルの詳細

 賃貸市場、ホテル市場では1Rタイプが飽和状態にあります。そこで、間取りはファミリータイプを中心としました。下の間取り図はホテルの間取り図の抜粋です。万が一インバウンド需要が減少した場合にも、賃貸としても使えるような間取りにしていることが通常のホテルとの大きな違いです。

 昔は1DKが流行りましたが、今はテレビを見ながら食事をしたり、子どもを見守りながら料理をしたいというLDKのニーズが増えています。また、テレワークのための個室がほしいといった1LDKよりも振り分け2DK、または2LDKといったニーズが増えています。

ホテル運営における注意点

 民泊では2つの柱があります。

 1つ目は、住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)です。これは、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するためのものです。

 2つ目は、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例、いわゆる「特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)」です。
 国家戦略特別区域法は、構造改革の重点的推進・産業の国際競争力の強化・国際的な経済拠点の形成という観点から、国が「国家戦略特別区域」を定めて、規制改革等の施策を総合的かつ集中的に推進しようとするものです。
 特区民泊とは、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める要件に該当する事業とされています。

 宿泊日数の規定や自火報などの設備についてはインターネットでも情報が取得できますので、今回は実際に弊社が民泊を運営する上で気付いたことを中心にまとめていきます。

外国語サポート

民泊はインバウンド需要を見込んで策定されている背景から、外国人対応、外国語でのサポートが必須要件となっています。一方、旅館業は国内観光含めての法制度のため外国語対応は必須要件ではありません。

 また、ホテルはフロントに人がいることが前提で策定されていますが、民泊では人が不在になる可能性も見込んでいるため、人がいなくとも同等の対応ができる状態を求められます。具体的には、緊急時のかけつけ体制の整備、火災時の避難経路案内・初期消火・通報先などの外国語による説明、チェックインの際にタブレット端末を通して本人確認を行うなどが挙げられます。無人型ホテルとなると、旅館業の中でも上記のように無人型の対応を追加して体制を整える必要があります。

 

近隣への配慮

 

 緊急時以外で特に課題だと感じたものが、近隣の方々への配慮の問題です。騒音やゴミのマナーなどで近隣からの苦情が出た場合の対処や、苦情が出ないための事前説明をどのように行うのか…。マニュアルを室内に置いたり、事前に資料を配布したりするだけでは、外国人利用者に必要性が十分に伝わらない可能性があります。

 弊社で運営している民泊では、ゴミ出しの際には事業用シールを貼り付けて物件のゴミ集積所に出すように運営していますが、マナーが守られないことも考えられます。しかし、ホテルの場合には事業系ごみシール貼り付けではなく、事業者が産廃業者へ委託する方法を取るように町から指導が入ります。弊社のハイブリッド物件では、ゴミストッカーを設置するように考えています。

 ゴミストッカーを設置することで、万が一ゴミのマナーが守られなかった場合の近隣への迷惑リスクを軽減できますし、既存の賃貸入居者さんにとっても住環境の向上が図れます。また、弊社では物件巡回パトロールを行っており、パトロールでは物件ゴミストッカーの掃除、ゴミの分別がされていない場合の入居者への指導も一貫して行うことができます。

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