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共有名義の不動産と家族信託

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2020.07.10

共有名義の不動産と家族信託

すでに共有名義となっている不動産～状況～

　80歳代の兄妹3人は20年前に父親から相続したアパートを3人の共有名義で持っています。古いアパートのため、そろそろ大規模修繕を行うのか、売却してしまうのか、建て替えるのかを考えなければなりません。最近、長男の健康状態が思わしくなく、物忘れも増えたようです。また、他の兄妹もいつ何が起こっても不思議ではない年齢です。兄妹は仲が良く、もめることはないそうです。今のうちに何かできることはないでしょうか。

　このようなケースで想定されるトラブルとしては、「共有者の意見がまとまらない」「共有者の一人が認知症になってしまう」などの理由により、スムーズな老朽化対策を実行できなくなることが考えられます。さらに、それぞれに相続が発生するとその分だけ共有の名義は増えていき、もはや「動かすことが非常に困難な物件」となってしまいます。

すでに共有名義となっている不動産～家族信託を利用すると～

　この兄妹3人が健常なうちに、兄妹3人を委託者兼受益者、例えば長男の子どもであるＡさんを受託者とした信託契約を結びます。すると、以下のようなことが可能になります。

１．将来、兄妹（共有者）の誰か1人が意思能力や判断能力を失ってしまった場合
　このアパートの管理や処分は受託者の権限によって、Ａさんが行うことができます。

２．今すぐにアパートの売却等を検討する場合
　兄妹が売却の条件等の交渉や判断を行うのが困難であっても、Ａさんが兄妹3人に代わり、交渉等の権限を持つことができます。

３．もし、長男に相続が発生した場合
　長男が持つ「受益権」をＡさんが相続しますので、通常の相続と何ら変わるものではありません。そして、引き続きアパート全体の権限を受託者が行使することができます。

４．長男以外の兄妹が亡くなった場合
　受益権はそれぞれの相続人に引き継がれるので、相続人は実質的に持ち分を共同相続したのと同じ効果を得ることができます。

５．売却せずに、兄妹一族の財産として所有し続ける場合
　大規模修繕や建替え等の契約権限を受託者に集中させることが出来ますので、共有者全員の承諾と協力を得る必要がなくなります。

これからの共有を回避したい場合～状況～

　80歳のＢさんには、同居している長男と遠方に暮らす長女がいます。Ｂさんは自宅をマンションに建て替えて、その１部屋にＢさんも暮らしながら賃料収入を得ています。将来、この自宅と一体となったアパートは長男に譲りたいと希望しています。財産はこの土地と建物（マンション）がほとんどで、現金等はありません。しかし、マンション建築時の借入金返済がまだ10年以上残っています。相続対策として始めたアパート経営ですが、他にやるべきことはないでしょうか。

　このケースは相続対策として借り入れを起こし不動産経営を始めたパターンです。確かに相続財産の評価額を下げることができていますが、このまま何もしないと、相続時に別の問題が発生します。それは、相続時に土地と建物（マンション）が相続人である「長男と長女の共有財産」となるリスクです。兄妹間の仲の良し悪しに関係なく、共有になるとマンションの修繕や将来の売却を考えたときに、長男は妹である長女と連絡を取り、承諾を得る必要が出てきます。さらに、将来子どものどちらかの意思判断能力が失われる事態になれば、もはや大規模修繕や売却などの処分ができなくなる可能性もあるのです。

◆現状のままで共有を避けるためには・・・
１：長女に対し別途同価値（時価評価）の財産を準備し、遺言にその旨を残しておく
２：長男が妹である長女に「時価評価に換算した代償金」を準備する

これからの共有を回避したい場合～家族信託を利用すると～

父親であるＢさんを委託者兼受益者、息子を受託者とする信託契約を結びます。そのうえで信託契約書の中に、「Ｂさんの相続発生時には、受益権の半分を息子に、そしてもう半分を娘に与える」といった旨を明記します。こうすることで、長男はＢさんの相続後も、引き続き不動産経営を自分の判断で行うことができるとともに、長女は父親の遺産の半分を相続したことと同じことになります。