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修繕注目！外壁確認編

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2022.05.06

修繕注目！外壁確認編

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　　「建物診断の必要性」

　前回から、各部分ごとの具体的な修繕の説明を掲載しています。初回となった前回は、屋上防水についてお伝えしました。今回から「外壁」に注目し、確認編・施工編・仕上げ編として、３回に分けて詳しくご説明します。今回の確認編では、現状のチェック方法について、実際の写真を交えてお伝えします。

現状を確認

　どんな建物にも、屋上（屋根）と壁があります。屋上と壁は、風雨を防ぐ・地震などに耐える・遮音・断熱など、さまざまな役割を果たしています。しかし、壁も「もの」です。壁面にも経年劣化の波は、やってきます。「〇〇年間保証」と謳われる材質もあるかもしれませんが、立地や環境に左右され傷んでくるものです。チェックリストを参考に、建物の外を一周しながら確認してみましょう。

　チェック項目の中には見慣れない言葉もありますので、解説していきます。なお、「タイルの剥がれ」は割愛させていただきます。

■ チョーキング現象
　実際の外壁を触ってみて、ご自身の手のひらが白くなっていませんか？これがチョーキングと呼ばれる現象で、劣化の判断ができる状態の１つです。外壁の表面の塗膜も失われてしまい、表面が劣化している状況です。雨のあとの外壁を見てみると、雨水がしみ込んでいることもあります。

■ エフロ現象（エフロレッセンス＝白華現象）
　下の写真のようになっている状態で、タイル仕上げの物件で多くみられます。どこかから雨水が浸水してしまい、コンクリートから炭酸カルシウムが流れ出て白く跡が残ってしまいます。エフロ現象は確実にタイルの下に水が入っている証拠です。マンションのアプローチや非常階段でも目にします。

■ 窓まわりや外壁の継ぎ目に隙間がある
　建築物において目地剤などで隙間を塞ぎ、気密性や防水性を高めることを目的として行われる作業を「コーキング」といいます。このコーキングに使われるシリコン材が劣化すると痩せてしまい、隙間ができてしまいます。また、隙間ができるだけでなく、乾燥でひび割れたり、指で押しても弾力が無くなっていたり、ボロボロと粉が出てきたりしていることもあります。さらに、シリコン材が水を吸ってしまい、膨張していることもあります。この場合には、シリコン材の内部で腐敗が進んでいることも予想される状態です。いずれの場合も、外壁や窓周りの継ぎ目の劣化が進んでいると判断できます。

実際に確認してみて

　建物北側の外壁面で上記のような状況が確認された場合、なるべく早期の補修をお勧めいたします。南側、東側、西側は日光による劣化が進みやすく、特に南側は顕著に劣化が表れます。一方で、この３面については日当たりが良いことで、多少の浸水があっても乾きやすく、室内への影響が出にくいこともあります。

　しかしながら、直射日光が当たらない北側で浸水があった場合には、室内に影響が出てしまいます。なので、北側の外壁にチェック項目が該当しているのならば、「寿命」と考えて良いと思います。

　外壁の工事に向けて、先ほどのチェックと併せて確認しておくこともあります。

　まず、外壁の種類の確認です。外壁の種類には大きく分けて、平均価格から高い順にタイル・サイディング・塗装の３つがあります。各詳細については次号で取り上げますが、価格や見た目が異なるため、工事の前に確認しておく必要があります。

　次に、今現在から、あと何年間維持できるかを確認しておきましょう。何十年もそのまま使えたら良いのですが、最初に申し上げた通り、外壁も経年で劣化していきます。外壁の種類によって、耐久年数は異なりますが、耐久年数が10～15年のものもあれば、25年使えるものもあります。現在の外壁が何年使っているかで今後の目安を立てることができます。

　そして、工事の実施を想定したときに、どのレベルまで修繕したいのかもイメージしておきましょう。新築時に近い状況へ戻すのか？それよりもグレードアップさせるのか？それとも入居者に余計な被害が出ない程度にするのか？経営判断です。このように現状の整理をしておくと、工事をするときに慌てることも少なくなります。

　次回は、今回の現状のチェックを踏まえて、具体的な外壁の施工方法やコスト面について、詳しくご紹介します。