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　早いもので、2022年も11月を迎え、師走も目と鼻の先になりました。あっという間に確定申告の季節がやってきます。そこで、今回と次回の2回に分けて経費の見直しについて取り上げます。

　下記については、賃貸経営をされているオーナー様ならばご存じかもしれません。この中から、修繕費と減価償却費の考え方についてお伝えします。

修繕費とは

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修繕費に該当する費用の例

• 雨漏りに伴う屋根の部分補修に伴う修理費用（ただし、屋根の耐久性が向上しない場合）
• 塗面の劣化に伴う工事で耐久性能やその他の性能が以前と同レベルの塗料を使用する外壁塗装の費用
• ご入居者様の入れ替えに伴う壁紙の張り替え費用（壁紙は依然と同レベルの品質）、以前と同等の畳の貼り替え費用
• 以前と同等性能、機能を有するガス給湯器への交換費用

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　修繕費として計上できるのは、あくまでも原状回復のための修理・改修内容までです。修繕した結果、耐久性や建物の資産価値自体が向上したと判断された場合には、「資本的支出」に該当することになり、減価償却費として経理上処理されるものです。

資本的支出とは

　固定資産の修理や改良等がその使用可能期間の延長または価値の増大をもたらす場合、修繕費ではなく「資本的支出」とされます。修理や改良等により対象の固定資産の耐久性が延び、以前以上に長持ちしたり、今までにない価値が加えられたりするケースが資本的支出に当たります。なお、投資物件である減価償却資産に資本的支出を実施した場合、資本的支出は個々に対応する元の資産の法的耐用年数によって減価償却され、一括経費計上できません。

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資本的支出に該当する費用の例

• 防汚性や耐久性が格段に向上した塗料による外壁の塗装費用
• 給湯器を追い焚き機能付きオートバスへの交換費用（資産価値の向上）
• 以前にはない防臭効果のあるハイグレードな壁紙への張替え費用（資産価値の向上）

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賃貸経営における修繕費と資本的支出を判断するポイント

　修繕費に該当するか否かの判断は、修繕費や改良費、修理費などの名目ではなく内容により判断されますが、以下の場合、内容にかかわらず修繕費とすることが可能です。（どちらか一方を満たせばOK。）

• １つの修理や改良などの金額が「20万円未満」の場合
• おおむね「3年以内」の期間を周期として行われる修理、改良などの場合

　また、１つの修理の支出金額のうち、修繕費と資本的支出のどちらかが明確でない金額がある場合、以下の基準で区分できます。

まとめ

　今回は修繕費と減価償却費の基本の考え方についてお伝えました。次回は、この考え方を基に、具体的な事例を取り上げながら、修繕費と減価償却費のどちらに分類されるのかをお伝えしたいと思います。
　次回の確認と確定申告にむけて、昨年度の確定申告書を出して、減価償却費を確認しておきましょう。また、今年１年間で建物に対して掛けた費用の書類（領収書、請求書、振込の控え）も集め始めていただければと思います。

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