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前回は、賃貸管理とはどんな業務を指しているのかについて記載しました。賃貸管理は、大きく分けて「自主管理」｢管理委託｣｢サブリース(家賃保証)｣の3つの方法があります。
では、オーナー様の現在の賃貸管理は自主管理と管理委託、サブリースのいずれでしょうか。また、現在の管理方法を選んだ理由はどんな理由でしょうか？今回は、自主管理と管理委託について特徴やメリットとデメリットについて考察してみたいと思います。

自主管理と管理委託の違い

自主管理とは、賃貸管理の業務全てをオーナー様が自ら行う管理方法です。一方、管理委託とは、賃貸管理の業務を管理会社に任せる管理方法です。管理委託の場合、業務をすべて外部の管理会社に任せる｢全部委託｣と、賃貸管理の一部だけを外部の管理会社に委託する｢一部委託｣に分けられます。一部委託は、管理会社によって提供の仕組みが違いますので、希望する業務内容と合致しているか事前確認が必要です。賃貸管理業務については、前回の記事で詳しく説明しています。
では、それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

自主管理のメリットとデメリット

自主管理の最大のメリットは、管理費用をご自身でコントロールすることができるため、費用が抑えられる点です。清掃や修繕の業者を自分で選んで手配することもできます。その一方、適切に修繕や清掃を行わないと、物件の価値を維持することができません。また、賃貸管理は契約業務など専門的な知識が必要となる場合があり、違法行為とならないように充分に知識を持って対応する必要があります。
仲介業者やリフォーム業者などと直接かかわることで、賃貸のニーズ理解、相場観が養われ、空室対策の知識を得ることができます。ただし、媒介契約の内容によっては、積極的に仲介会社に紹介してもらえないケースが多くあり、客付け力は低い傾向となります。

管理委託のメリットとデメリット

管理委託の最大のメリットは、管理業務を管理会社に任せてしまった場合、時間的にも精神的にも拘束されなくなる点です。また、管理業務は専門のプロが行いますので、ある程度の質が担保されます。しかし、業者や物件の担当者によって提供されるサービス内容にばらつきが出る場合があります。管理会社の選別は、オーナー様が希望している質の管理業務を提供できる業者かどうか、しっかり選別することが大切です。また、物件担当者とは密に連絡を取り合い、しっかり管理業務を行ってもらう必要があります。客付けにおいては、管理会社が専任で募集をするため、早期満室に向け積極的に営業してもらえることとなり、早期満室に繋がりやすいと言えます。

▶客付けの方法について、こちらの記事で詳しく紹介しています。
【不動産ニュース】一般媒介の落とし穴

まとめ

いかがでしょうか。それぞれメリット・デメリットがあり、いずれが正しいということでもありません。オーナー様の経営方針をしっかり定め、それに合った管理方法を選ぶことが大切です。自主管理は大変な一方、賃貸経営についてとても多くの経験をすることができます。管理業務全般を踏まえたうえで、管理委託費の相場である3～7％という費用が高いか低いか、業務の内容と比較してぜひ検討してみてください。

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