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経費について

確定申告を終えると１年間を振り返える時期かと思います。昨年一年の経営は如何でしたでしょうか？年明けからドタバタしてしまうのが、確定申告確定申告を行いながら、今年の税金が高いかな？安いかな？なんて色々と考えて感覚的だったり、手探りで賃貸経営をされている経営者さんも少なくないんじゃないかと思います。でも、ポイントを押さえ、理解して行く事で計画的な賃貸経営が運営できるようになります。新年度を迎えましたので心機一転、少しでもお役に立てればと思います。
今回は減価償却費について触れて行きたいと思います。前回は経費の中で修繕費について、少し解説させて頂きました。
確定申告時期だからこそ、振り返って頂きたいのが、減価償却費です。

所得税は何にかかるものなのか？

アパート・マンションなどの賃貸経営をしている場合、家賃などの収入が支出よりも多ければ手元にお金が残ります。この事を一般的には「収支が黒字だった」といい、「収入－支出＝収支」の計算式で算出します。しかし、所得税は、このような実際のお金の出し入れである「収支」ではなく「所得」に対して課税されるものです。
所得は「収入－必要経費＝所得」で算出します。
このなかの「収入」は、家賃、共益費、礼金、更新料、駐車場代など、賃貸物件から受け取ることのできるお金です。
一方、「必要経費」には以下のようなものがあります。

• 公租公課…固定資産税、都市計画税といった建物とその土地に課税される税金
• 借入利子…アパート・マンションで借り入れた毎月のローンの支払金利の部分のみ
• 管理費…当社の様な管理会社に支払う管理費
• 修繕費…故障を修理したり、古くなった部分の機能を回復したりする使った費用
• メンテナンス費…日常的な清掃費用やエレベーターや消防設備の点検費等の運営コスト
• 水道光熱費…共用部分の電気料金や水道料金
• 減価償却費

金融機関さんから借り入れているローンの返済金の合計は差し引きできません、あくまでも返済した金額の中の金利分しか必要経費として認められません、返済した借入金の元本は支出ですのでご注意下さい。

減価償却費とは

ご存じの方も多いと思いますが、一応定義的な説明をさせて頂きます。
アパート・マンションなどの建物や、駐車場の舗装・門塀といった構築物を「償却資産」といいます。償却資産は毎年少しずつ古くなり価値が減少していくので、減少分を「減価償却費」として必要経費にすることができます。つまり減価償却費は、毎年お金が出ていくわけではないのに、一定の金額を所得から差し引くことができるので、その分所得を圧縮出来るありがたい必要経費なのです。償却資産は、種類や構造により税務上の耐用年数と償却率が決められていて、一般的に堅固で寿命が長いものほど耐用年数も長くなります。

建物の法定耐用年数と償却率

不動産所得の必要経費のなかで、減価償却費は高い割合を占めます。そのため減価償却費がいくらになるかによって、不動産所得が左右されることもあります。
今年の状況を確認する為にも、確定申告書の作成前に必ず減価償却費の残高を確認して置いてください。現状把握は大事な事です。

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