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　近年、高齢化や単身世帯の増加に伴い、賃貸住宅における孤独死が社会問題として取り上げられるようになっています。賃貸物件でご入居者様が亡くなった場合、「次のご入居者様への説明は必要なのか」「賃料に影響はあるのか」と不安に感じるオーナー様も少ないかと思います。

　今回は、賃貸経営で知っておきたい心理的瑕疵と告知義務、孤独死が発生した場合の対応や備えについて解説します。

１．心理的瑕疵とは　～不動産取引で問題となる「瑕疵」～

　「瑕疵」とは、物件や土地に何らかの欠陥や問題がある状態を指します。不動産取引では、契約前に知っていれば契約しなかった可能性がある事情については、借主や買主へ説明する告知義務があります。

　例えば、物件内で自殺や殺人などの事件が発生した場合、心理的な抵抗を感じる人も多く、このような事情を心理的瑕疵といいます。

　また、近隣に墓地や火葬場などの嫌悪施設がある場合や、暴力団事務所の存在、周辺住民による迷惑行為など、生活環境に影響を与える事情は環境的瑕疵と呼ばれ、内容によっては説明が必要となります。

２.心理的瑕疵の告知義務

　これまで、自然死や自殺などが発生した場合の告知義務については明確な基準がなく、現場では判断にばらつきがありました。そこで2021年10月、国土交通省は過去の裁判例をもとに「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。主なポイントは次のとおりです。

• 自然死（老衰や病死）は原則として告知不要
• 自殺や特殊清掃を伴う自然死は、おおむね3年間は告知が必要
• 事件性や社会的影響が大きい場合は、3年以上告知が必要となることもある
• 隣室や共用部分での死亡事故は原則として告知不要
• ただし借主や買主から質問があった場合は説明が必要

　詳しくは下の表１をご参照ください。

死因・状況	告知の必要性 （賃貸）	告知の必要性 （売買）	備考・例外条件
自然死（漏水・病死） 不慮の事故死	×	×	特殊清掃や大規模修繕が あれば事案ごとに判断
自殺 特殊清掃を伴う自然死/事故死	発生から概ね ３年経過後は不要	〇	売買は経過年数に関わらず、 相手の判断に影響を及ぼす場合 は告知が必要
他殺、火災 原因不明の死亡	発生から概ね ３年経過後は不要	〇	社会的影響が大きい場合は、 ３年経過以降も告知が望ましい
隣接住戸や共用部分での死亡	×	×	ただし、事件性や社会的周知性 が高ければ告知が必要
買主・借主から 直接質問があった場合	〇	〇	知っている事実は 誠実に説明が必要

▶参考「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

３.自殺が発生した場合の損害賠償

　賃貸物件内で自殺が発生した場合、気になるのが損害賠償の問題です。

　参考となる判例として、東京地方裁判所判決（平成27年9月28日）があります。この事案では、賃貸物件内で自殺が発生し空室期間が生じたため、貸主が賃借人の相続人に損害賠償を請求しました。裁判所は、自殺による逸失利益について1年目は賃料全額、2年目と3年目は賃料の半額とし、合計で賃料約2年分相当の損害賠償を認めました。しかし、建物全体の価値下落分や、将来にわたる損害については認められない可能性が高いことには留意が必要です。

　高齢化や単身世帯の増加により、孤独死が一定数発生する可能性は今後もあります。管理会社へ委託することで、遺族との交渉や損害賠償請求、室内の処理、新しいご入居者様への告知など、オーナー様の精神的・実務的な負担を軽減できる場合があります。

４．孤独死が疑われる場合の対応

「もしかして」と思ったら

　単身高齢者の場合、病死の発見が遅れることがあります。共用部へ漏れ出た臭いなどがきっかけで発見されるケースも少なくありません。このような場合でも、管理者が単独で鍵を開けることは避けるべきです。もし室内で死亡していた場合、第一発見者として事情聴取を受ける可能性があるため、安否確認が必要な場合は警察へ連絡し、立ち会いのもとで開錠することが重要です。

　ご入居者様の家族などから開錠を依頼された場合でも、ご入居者様の容態が心配な場合は警察へ事前に連絡しておくと安心です。通報内容によっては、警察だけでなく救急車が同時に出動する場合もあります。実際に、室内で倒れていたご入居者様が発見され、救命につながったケースもあります。

残置物の処分や特殊清掃の費用

　身寄りのないご入居者様の場合、残置物の処分や特殊清掃費用を請求できないケースもあります。そのため、事故に備えた保証制度や保険の活用が重要です。家賃保証会社では、事故部屋の片付けや原状回復費用がオプション扱いとなっているケースが多いです。ミノラス不動産で取り扱っている全管協共済保険（入居者向け火災保険）では、残置物処分費用と特殊清掃費用について、それぞれ上限50万円まで補償請求できます。

　オーナー様の建物保険でも、入居者死亡時に備えるオプションがありますので、加入を検討される場合は、各保険会社への問い合わせをおすすめします。

５．孤独死に備えるための対策

　パトロール巡回時にポストのチラシが溜まり過ぎていないか確認したり、排水管清掃や消防点検など、定期的に室内に伺う用事を作ったりすることも予防につながります。オーナー様が同居されている場合、日常的な挨拶が最も変化に気づきやすく、未然防止には効果的です。

　ミノラス不動産では、申込時にも対策を導入しています。65歳以上の入居希望者には見守りサービスへの加入を入居条件とし、万が一の事故の際には、原状回復費用を最大で150万円補償する保証プランも導入しています。申込の段階で、緊急連絡先や保証人との続柄や居住地、コミュニケーションの頻度を確認し、有事の際に協力していただけるかも審査の判断基準としています。長期間ご入居いただいている方の場合、連帯保証人や緊急連絡先の方に変化がある可能性がありますので、更新時に再確認することや、勤務先に変更がないか等も確認します。

▶ミノラス不動産で導入している見守りサービス

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　高齢化や単身世帯の増加により、賃貸住宅における孤独死のリスクは今後も一定数発生すると考えられます。見守りサービスや保険、保証制度などを活用することで、万が一事故が発生した場合の費用負担を抑えることができます。特に高齢のご入居者様がいる場合は、事前に安否確認体制を整えておくことが重要です

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