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　借地契約の更新時には、更新料の金額や支払い時期、契約条件などをめぐって、地主様と借地人様の間で認識の違いが生じることがあります。今回は、更新時に確認しておきたいポイントや、更新料をめぐるトラブルとその対策についてご紹介します。

１．底地・借地における更新料とは？

　底地・借地における更新料とは、借地契約の更新時に、借地人様から地主様へ支払われる費用です。金額の目安は、路線価や公示価格を基準に算定する方法、地代を基準とする方法、当事者間で合意した金額など、契約内容や土地の利用状況によって異なります。

　一般的な普通借地権では、契約期間が長く、更新までに20～30年と経過するケースもあります。更新時のトラブルを防ぐため、契約書に更新料の取り決めがあるかを確認するとともに、過去の合意や支払いの経緯も整理しておきましょう。

２．底地・借地の更新時及び更新料におけるよくある３大トラブル

(1)金額や算定根拠をめぐるトラブル

　契約書の記載や更新料の算定根拠が曖昧なため、請求額の妥当性を判断できず、トラブルになるケースがあります。

　対策： 借地契約書で更新料の取り決めや支払い条件を確認し、更新時に当事者間で合意した内容は、必要に応じて書面に残しておきましょう。

(2)更新手続きの遅れによるトラブル

　更新時期が迫ってから話し合いを始めると、条件の調整に時間がかかり、手続きが円滑に進まないことがあります。

　対策： 更新時期の半年前を目安に、地主様から借地人様へ連絡し、契約内容や更新条件について話し合いを始めましょう。法定更新となる可能性も踏まえ、余裕を持って進めることが大切です。

(3)契約内容や条件の認識違い

　相続などで地主様や借地人様が代替わりした際、契約内容や過去の合意事項が引き継がれず、大規模修繕や名義変更、名義書換料・各種承諾料などをめぐって認識の違いが生じることがあります。

　対策： 将来の相続や世代交代も見据え、契約内容や過去の合意事項を、必要に応じて次世代の関係者や保証人などとも共有し、今後の手続きについて認識を合わせておきましょう。

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　借地契約の更新時には、更新料の金額や支払い時期、契約条件などを事前に確認し、地主様と借地人様の間で認識を合わせておくことが大切です。　更新手続きや条件の調整に不安がある場合は、不動産会社などの第三者に相談することも選択肢の一つです。

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