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　借地の土地の境界や測量は正確ですか？古くから利用されている土地では、測量が不十分なまま借地権が設定されていることも多く、売買や分筆、相続の際にトラブルになることがあります。　

　前回のコラム「借地権と測量の重要性」では、測量の重要性に焦点を当てました。今回はそれを踏まえて、測量の種類や変化について詳しく見ていきます。一口に「測量」と言っても、関係者や年代によって呼び方や認識が異なる場合があります。測量の方法や実施された時期によっては、分筆や売買ができないこともあるのです。この機会に測量の内容を理解し、将来に向けた測量や分筆を検討してみましょう。

　このコラムでは、測量の種類や年代ごとの変化をわかりやすく解説し、将来に向けた適切な管理や対策のヒントをご紹介します。

測量の種類

　まず、借地権に関わる主な測量には次のような種類があります。

地積測量図

　不動産登記法で定められた公的な測量図で、「一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう」と定められています。図面の線の太さなども法令で規定されており、正確な登記のために用いられます。

現況測量図

　現地で測量機器を使い、地形や建物などをそのまま図面にしたものです。隣接地権者との境界は確定しておらず、古い図面では面積も現況と異なることがあります。この図面では分筆もできません。

確定測量図

　現在は確定測量が義務付けられています。民有地と道路など、公共用地を含む対象地の境界をすべて確認して作成された図面で、隣地との権利関係が確定しているため分筆が可能です。売買の際、買主から求められることが多い図面です。

測量図の年代と取り扱いの変化

　測量の手法や取り扱いは時代とともに変化してきました。ご自宅の測量図が作成された年代によって、残地や境界の扱いが異なることがあるため、確認をおすすめします。

年代	手続き	備考
昭和35年～	隣地土地所有者の立ち合い・確認も 求められていなかった。	※残地の取り扱い可。 残地の精度は著しく低い。
昭和54年～	求積地の立ち合いは求められていたが、 残地については何も求められていなかった。	残地の取り扱い可。 残地の精度は著しく低い。
昭和62年～	残地部分の形状を明確にすることは求められていたが、 残地の境界確定までは求められていなかった。	残地の取り扱い可。 残地の形状は参考程度。
平成5年～	原則、求積地・残地部分の全ての境界立ち合いが必要となり、 境界の確定及び面積は確定するようになった。	残地の取り扱い可。 残地の形状は実際の形状。
平成17年～	原則、求積地・残地部分の全ての境界立ち合いが 必要であり、境界と面積が確定している。 公共座標からの測量が義務付けられている。	残地の取り扱いは原則不可。 地積は更生され、実際の形状と面積が表示されている。

※残地とは、土地を分筆する際に片方を測量し、残った部分を簡易に求積した土地を指します。この方法では、公簿と現況が合わないことがあります。

注意点

　確定測量図を作成する際は、民有地同士の境界だけでなく、道路や水路など官有地との公共用地境界も確定する必要があります。この手続きにより、将来の借地権売買や分筆、相続時のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

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　いかがでしたでしょうか。借地権の測量や境界の確認は、将来のトラブルを防ぎ、資産価値を守るために非常に重要です。正確な測量や分筆を行うことで、借地権の売買や相続がスムーズになり、地代の適正化やトラブル回避にもつながります。

　ミノラス不動産では、借地権整理や測量に関するご相談のほか、オーナー様向けに基本から学べる底地勉強会も随時開催しています。土地や借地権の管理に関心がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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