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借地契約の解除要件とは
前回のコラムでは借地の契約期間中の借地権の終了の目安の一つ朽廃について記載しました。今回は借地権の解除要件についてお伝えします。今後の運営に役立てていただければ幸いです。
▶前回の記事「借地契約終了の目安」
頼関係の破壊
賃貸借契約が、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であることを理由として、 賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊するに至った場合に限り、契約の解除を認めています。
■ 賃料不払いについて
信頼関係が破壊するに至ったか否かは、滞納に至った経緯、滞納額、滞納期間、その他賃借人の態度・状況・賃料を受領する賃貸人の態度などの諸事情を考慮して判断されます。一般的に、借地と借家では、借地の方が信頼関係の破壊が認められづらい傾向にあります。
どの位の期間滞納した場合、信頼関係の破壊になるのか？
地代の滞納があってもすぐに土地賃貸借契約を解除できるわけではありません。まずは「一定期間内に地代を払いなさい」と、催告をする必要があります。
それでも地代が支払わない場合に「解除（明け渡し）」が可能となります。なお、催告や解除は「内容証明郵便」ですることが必要です。
また、地代滞納の期間については、「地代滞納により、地主様が借地人との信頼関係が破壊された」と言える期間が必要なので、１ヶ月の滞納では難しく、少なくても３ヶ月以上の滞納期間が必要となります。
１か月程度の賃料滞納では、信頼関係の破壊が認められた裁判例はほとんどありません。２か月の滞納では、信頼関係の破壊が認められた裁判も、例認められなかった裁判例もあります。賃料滞納が信頼関係を破壊するに至ったか否かは、滞納期間や滞納額だけではなく、諸事情を考慮して判断されます。
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