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大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
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　底地は収益性が低く、相続時の評価が高いため、将来的に相続の際に大きな負担となる可能性があります。次世代へ問題を先送りにせず、底地借地関係の解消を検討されることをおすすめします。

経緯

　借地人Bさんは、地主Aさんの承諾を得ずに第三者である親族へ賃借権を転貸した。これに気付いた地主Aさんは、信頼関係が損なわれたと主張し、Bさんとの借地契約の解除を求めて争った。

地主（Aさん）の主張

1. Bさんが無断で第三者に土地を転貸していたため、信頼関係が破壊された。
2. 契約違反として借地契約を解除をしたい。

借地人（Bさん）の主張

1. 無断転貸は形式的なものであり、土地の使用状況に変化がない。
2. 実質的には、地主との信頼関係が損なわれていない。

裁判所の判断

裁判所は、無断転貸があった場合でも、直ちに契約解除が認められるわけではなく、以下の点を総合的に考慮し判断しました。

1. 信頼関係の破壊の有無：無断転貸が地主と借地人の信頼関係を著しく損なうものであったか？
2. 特段の事情の有無：転貸先が誰なのか？土地の使用目的や地代の支払いに変化がなく、信頼関係の破壊と認められない特別な事情があるか？

今回の結果は、転貸先が親族であり、土地の利用状況や目的に変化がなく著しい信頼関係の破壊はないとしAさんの主張を退けました。

　今回のケースは、地主さんの主張は認められませんでしたが、借地人Bさんにもルールの順守とAさんへの配慮が欠けていた点は否めません。借地権をめぐるトラブルは感情的な対立が引き金となることも多いため、お互いに配慮しながら、良好な関係を築いていくことが大切です。

底地取引においては、地主と借地人の関係性や交渉がとても重要です。ご自身の判断で行動される前に、判例を参考にしながら現状を慎重に判断されることをおすすめいたします。

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