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　このコラムでは、借地権にまつわる底地・借地のトラブルに関する判例をご紹介します。底地は収益性が低く、相続時の評価が高いため、将来的に相続の際に大きな負担となる可能性があります。次世代へ問題を先送りにせず、底地借地関係の解消を検討されることをおすすめします。

経緯

　土地利用者（Bさん）が、土地所有者（Aさん）から借りた土地の上に建物を建築した際、その建物の一部が隣接する第三者所有地にまたがってしまった。その後、借地契約が終了する際に、Aさんが借地借家法13条に基づき、「借地権と建物を自ら譲り受けたい」と申し立てたが、建物が他の土地にも跨っていたために譲り渡しができずに争いとなってしまった。

土地所有者（Aさん）の主張

• ①借地契約が終了した以上、建物買取りを請求できる権利がある。借地借家法13条に基づき、土地所有者は借地権と建物を買い取ることができる。
• ②建物が借地上に建っている限り、その全部を地主として譲り受けるべきである。一部が隣地にかかっていても、実質的には一体の建物に変わりない。
• ③隣接地の一部利用は軽微で、譲受を否定する理由にはならない。公平性の観点からも、地主が建物を取得するのが妥当である。

土地利用者（Bさん）の主張

1. ①建物が借地以外の土地にもまたがっており、借地目的外であり借地上の建物として一体に扱うことはできない。
2. ②借地借家法13条は「借地目的の土地上の建物」に限る規定があり、隣接地部分を含む建物は法の想定外のはず。
3. ③Aさんが建物を取得することは、隣地所有権の侵害にもなりうる。現実的に取得・登記も不可能だろう。

裁判所の判断

　裁判所は「借地借家法13条の建物譲受申立ては、借地目的土地上に存在する建物を前提とするものであり、建物が隣接他地にまたがっている場合は、建物全体を譲り受けることができない。」と判示した。また、今回は建物の一部が他地にかかっていることで、権利関係が複雑化し、地主が単独で建物を適法に取得することが不可能である点も重視された。

【最高裁平成19年12月4日判決】

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　今回の事例では、借地目的の土地と隣接する他地にまたがる形で建物が建築されていたため、Aさんは借地権と建物を自ら譲り受ける申立てを行うことが認められませんでした。このことから、借地権の終了時に建物を適法に取得できないリスクが生じることが分かります。建築や建替えを行う際には、土地の境界を正確に確認して借地の範囲内に収めて建築することが大切です。

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