お役立ち情報

大切な資産を「守る」「つなぐ」「増やす」ために
役立つ不動産の市況や経営の情報をご紹介

　底地や借地の評価は、一般の不動産とは異なり「利用制限がある土地」「分離した権利」として扱われるため、考え方がやや複雑といえます。また、底地は収益性が低く、相続時の評価が高いため、将来的に相続の際に大きな負担となる可能性があります。次世代へ問題を先送りにせず、底地借地関係の解消を検討されることをおすすめします。
　このコラムでは、底地・借地の基本の知識から、応用的な内容まで順にご紹介していきます。

---

　借地契約では、土地の利用内容が大きく変わる場合や権利関係に影響が出る場合に、地主の承諾が必要になります。その際に借地人から地主へ支払われるのが「承諾料」です。今回はその代表的な内容を3つを簡潔に紹介します。

１．譲渡承諾料（名義変更料）

　　借地権を第三者へ譲渡する場合、地主から承諾を得るための承諾料です。借地人の変更は地主にとって信用リスクが伴うため、その調整として支払われます。

• 　目安・・・借地権価格の10％が一般的

２．増改築・建替え承諾料

　老朽化した建物の外壁補修や増改築、建て替える場合に必要な承諾料です。建て替えによって建物の価値や借地権の利用期間が実質的に延びるため、「地主への対価」として求められます。

• 　目安・・・更地価格の2%～5%ほど

　工事の内容によって金額が決定します。建物規模が変わる場合、地代改定がセットとなるケースもあります。

３．条件変更承諾料

　建物の構造や用途が大きく変わる場合に必要な承諾料です。例えば、木造（非堅固）からRC（堅固）への変更は代表的な条件変更の一例です。借地権の安定性が飛躍的に高まり、価値が大幅に上昇するため、地主が承諾料を求めるケースが多いと言えます。

• 目安・・・更地価格の8～12％前後

---

　借地では、用途変更や建物工事など、実は地主様の承諾が必要となる行為が多くあります。しかし、借地人様の中には「承諾が必要であること自体」を認識されていないケースも少なくありません。　そのため、定期的に貸し出している土地の利用状況を確認し、契約内容とのズレを早期に把握することが重要です。

　トラブル防止のためにも、借地の利用実態・建物の状況・工事の有無などを定期的に見直し、必要な承諾の有無をしっかり管理していくことが安心につながります。

　ミノラス不動産がオーナー様向けに開催している「基礎から学ぶ 底地勉強会」では、今回のような借地権にかかわる様々な「お金」についても解説しています。ぜひお気軽にご参加ください。

　また、ミノラス不動産では市況等を踏まえた適正地代をご提案可能です。お気軽にご相談ください。

▶お問い合わせはこちらから
▶マモローヤメンバー募集中！不動産経営の最新情報をお届けします。嬉しい限定特典も！詳細はこちら

おすすめ勉強会