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　底地や借地の評価は、一般の不動産とは異なり「利用制限がある土地」「分離した権利」として扱われるため、考え方がやや複雑といえます。また、底地は収益性が低く、相続時の評価が高いため、将来的に相続の際に大きな負担となる可能性があります。次世代へ問題を先送りにせず、底地借地関係の解消を検討されることをおすすめします。
　このコラムでは、底地・借地の基本の知識から、応用的な内容まで順にご紹介していきます。

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　底地は、建物の管理負担が少なく、安定した地代収入が期待できる不動産です。一方で、アパート・マンション経営とは収益の仕組みが異なるため、「どれくらい利益が出ているのか」「資産としてどの程度の価値があるのか」が分かりにくいと感じるオーナー様も少なくありません。

　底地は安定した地代収入が期待できる一方で、収益性や資産価値には独自の特徴があります。

　今回は、ROA（総資産利益率）や資産効率という考え方をもとに、底地の収益性や資産価値の見方について分かりやすく解説します。

１．底地の特徴と収益性

　底地は、借地人が建物を所有しているため、建物の修繕や管理にかかる負担が少なく、毎月の地代収入を比較的安定して得られることが特徴です。

　一方で、アパート・マンションなどの賃貸不動産と比べると、地代収入は低く、高い収益性を期待する資産とは性質が異なります。また、借地権が設定されているため土地を自由に利用できず、購入を希望する人も限られることから、売却価格が低くなる傾向があります。

　底地は「安定性」が魅力である一方、「高収益」を期待する不動産とは異なる資産といえます。

２．ROAから見る底地の収益性

底地の収益性を確認する際の指標として、ROA（総資産利益率）があります。

　ROAとは、「保有している資産に対して、どれだけ効率よく収益を生み出しているか」を示す指標です。底地では、相続税評価額に対して年間の地代収入がどの程度あるかを目安として考えます。

ROA（％）＝地代収入 ÷ 相続税評価額 ×100

　底地のROAは、一般的に1～3％程度といわれています。一方、アパート・マンション経営では、ミノラス不動産管理物件の平均で約9％となっており、収益効率には差があります。

　また、固定資産税や維持管理費などのコストを考慮すると、実質的な収益がマイナスとなっているケースもあります。

　地代収入だけを見るのではなく、保有コストも含めて収益性を確認することが大切です。

３．資産効率から見る底地の価値

　収益性だけでなく、相続税評価額と実際に売却できる価格との差にも注目する必要があります。その際の目安となるのが、資産効率です。

資産効率（％）＝実際の売却価格 ÷ 相続税評価額 ×100

　所有権の土地や賃貸不動産では、相続税評価額を上回る価格で売却できるケースも多く見られます。一方で、底地は借地権が設定されているため土地を自由に利用できず、市場での需要も限定されます。そのため、第三者へ売却する際には、相続税評価額を下回る価格となるケースが少なくありません。

　底地は相続税評価額だけで判断するのではなく、「実際にどのくらいの価値で売却できるのか」という視点で考えることも重要です。

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　底地は、大田区でも古くから土地を所有されているオーナー様に多く見られる不動産です。安定した地代収入が期待できる一方で、ROAや資産効率の面では、賃貸不動産と比べて収益性が低くなる傾向があります。

　そのため、現在の収益性や資産価値を踏まえ、一度活用方法を見直してみることも大切です。

　底地は、「このまま保有する」「整理を検討する」など、状況に応じてさまざまな選択肢があります。大切なのは、現在の状況を正しく把握したうえで、ご自身に合った活用方法を考えることです。

　次の記事では、底地・借地を整理する代表的な方法についてご紹介します。

　ミノラス不動産では、「基礎から学ぶ 底地勉強会」を開催しています。

　底地・借地の基礎知識から、収益性や資産価値の考え方、借地権整理の方法、実際のトラブル事例まで分かりやすく解説しています。「底地をこのまま保有したほうがよいのか」「整理という選択肢はあるのか」など、オーナー様それぞれの状況に応じて考えるヒントもご紹介しています。無理な営業や勧誘は行っておりません。どうぞお気軽にご参加ください。

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