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新たな入居率アップの促進策！注目のDIY賃貸・カスタマイズ賃貸とは？

　DIY賃貸は、一般的な賃貸と借方はどう違うのでしょうか？実際のところ、「借り主側に負担がかかるのか？」「一般的な賃貸と契約は違うのか？」「原状回復はどうするのか？」など疑問の声が多いようです。そうした疑問に答えるように、国土交通省が契約の流れや、この契約によって具体的にどこまでできるかなどを定義しました。今回、国土交通省が定義した内容についてお届けします。

【DIY型賃貸借の定義】
　DIY賃貸やカスタマイズ賃貸の物件は借主と貸主、どちらが改装費用を負担するのでしょうか？
　もちろん物件によってケースバイケースですが、賃貸借契約のときにこうした内容をきちんと盛り込んでいない場合が多く、後日トラブルに発展することもあったようです。一般的な賃貸物件を借りる場合には賃貸借契約を結び、相場に合った賃料を払うことで関係性が成りたちます。しかし、DIY賃貸やカスタマイズ賃貸の場合には上記のようなことが起こるため、今回国交省では賃貸借契約以外に、「DIY工事の申請書」、「DIY工事の承諾書」、「DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書」を交わすことを定義しています。

【DIY賃貸の物件とは】
　通常、DIY賃貸やカスタマイズ賃貸は築年数の古い物件が多いです。理由としては、貸主がリフォーム費用を独自に負担することが難しいという状態と、借主が自分の好みで回収を行いたいというニーズがマッチングして、こうした物件が出てくる市場を生み出しました。貸主と借り主」の契約内容にもよりますが、通常の賃貸物件と異なり「相場より安めの賃料」「原状回復義務がない」などがあげられます。また、DIY賃貸ではDIYの費用・工事負担が借主で、カスタマイズ賃貸の場合は改装が込みのものが多くカスタマイズ費用・工事の負担が貸主というケースが多いと言えます。とはいえ、貸主と借主の状況にもよるので、きちんと契約時の取り決めをしたほうがよいでしょう。

　契約時の取り決め事項例としては「（DIY）費用負担…借り主or貸主か」、「（DIY）工事実施者…借り主or貸主か」、「所有権の帰属…工事部分に関する所有権について」「原状回復義務…なしorあり（ありの場合はどこまで原状回復を求めるのか？）」「明け渡し時の精算をどう決めるか？」などの項目をきちんと決めておく必要があります。明け渡し時の精算について、DIY型賃貸借では原状回復を免除したり、契約期間中の家賃を安く設定したりする代わりに、費用請求の権利を放棄する場合もあるためです。トラブル回避の観点から国交省ではこれらの項目について予め定めておくことを推奨しています。より詳細に決めたい方は、上記以外にも「増改築などの内容」「施工方法・使用資材など」「図面などの添付」などがあるといいかもしれません。

　空室が多くなっている地域の中で、築年数が古くなって、設備・リフォームにも大きな負担がかかる状態にて、貸し主の多様化するニーズにこたえる為にも、新しい貸し方を考えていかなければいけません。今回のDIY賃貸、カスタマイズ賃貸について、ぜひ考慮してみてはいかがでしょうか。

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ミノラス不動産

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