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　底地をお持ちのオーナー様、土地の「測量」は実施されていますか？また、借地権の境界は明確に決まっていますか？一筆で登記されたままの借地権はありませんか？

　借地権が設定された土地の多くは、古くから現況で貸し借りされていることが多く、測量が十分に行われておらず、境界が不明確になっているケースも少なくありません。その結果、借地人同士の境界トラブル、契約面積と実際の地積の差による地代の過少状態、物納時の分筆手続きの遅れなど、さまざまな問題につながることがあります。

　地主様の中には「自分は住んでいない」「借地の管理は面倒」といった理由で、土地の把握や管理を後回しにしている場合もあります。しかし、売買や相続の際には多くの問題が残る可能性があるため、測量と分筆による整理が重要です。

　本記事では、借地権の測量と分筆がなぜ必要か、どのようなメリットがあるのかをわかりやすく解説します。今後の資産運用や相続を見据えたオーナー様に、参考にしていただける内容です。

敷地の簡易確認

　借地権が設定された住宅用地では、土地が一筆のままになっていることが一般的です。まずは、土地賃貸借契約書や公図を基に、隣地との境界に埋設された境界標を確認してみましょう。

現状を把握し測量と併せて適切に処理

　多くの借地権は一筆で登記され、借地権の境界も未設定の場合がほとんどです。古い契約書のまま測量を行わずに放置していると、下図内の「境界標なし」のような状況として、以下のようなトラブルが生じることがあります。

• 借地Aと借地B間で境界標がなく、借地人同士でトラブルが発生する
• 樹木や屋根が越境してしまう
• 正しい地積が不明で、地代が適正か判断できない

　確定測量を実施することで、借地面積に応じた地代の見直しが可能となり、越境問題も解決できます。現状把握のポイントは、①境界標の有無、②建物や樹木の越境、③土地の大きさの不明確性に注目するとよいでしょう。

　測量技術は日々進化しており、正確な地積を把握できるようになったことで、契約上の面積との差異により適正な地代が得られていないケースもあります。測量を行い、境界標を設置して借地権を分筆登記することで、借地人同士の境界トラブルを防止し、地代の適正化、契約更新時のトラブル防止にもつながります。さらに、物納や売却など相続時の資産処分でも大きな効果が期待できます（※測量の結果、地積が減少する場合もあります）。

次世代へ円滑に承継するために

　将来的に借地権をスムーズに次世代に承継するためには、現オーナーの代で借地権を整理し、トラブルを解決したうえで正確な状態で引き継ぐ準備が不可欠です。広大な一筆地を複数の借地人に貸している場合は、借地ごとに分筆すると整理が容易になります。個別の借地権ごとに土地評価を行うことで、元の広大な一筆地の土地評価額よりも有利になる場合もあります。円滑な事業承継の観点からも、ぜひこの機会に借地権の測量を実施されることをおすすめします。

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　いかがでしたでしょうか。借地権の測量と分筆を行うことで、借地人同士のトラブル防止や適正な地代の確保、さらに相続時の資産承継もスムーズになります。広大な一筆地を複数の借地権に整理することで、資産価値を正しく把握・活用できるのも大きなメリットです。

　ミノラス不動産では、借地権や底地の整理、測量・分筆に関するご相談も承っております。また、賃貸経営の基本勉強会や基本から学べる底地勉強会も開催しています。オーナー様の資産を守り、次世代へ円滑に引き継ぐための第一歩として、ぜひお気軽にご相談ください。

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