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そもそも借地権とは？

　借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことを言います。例えば、駐車場やゴルフ場といった建物の所有が伴わない利用の場合は、借地権は発生せず、ただの賃借権となります。そして、この借地権は、地上権と土地賃借権の２つに分類されます。

　地上権とは、他人の土地を利用する権利のうち、物権的な権利と言われ物権は、当事者だけではなく誰にでも主張することができる権利のことです。この後、紹介しますが、地上権は借地人による登記が可能であり、売買も自由であることから、借地権付分譲マンションなどで利用されています。

　これに対し、土地賃借権とは、他人の土地を利用する権利のうち、債権的な権利です。債権は、物権と違って契約当事者間でしか主張することができない点がポイントです。

　ほとんどの場合は土地賃借権ですが、地上権で登記をしていると地主様にとって不利な点が多く注意が必要です。では、２つの違いについて確認していきましょう。

地上権と土地賃借権の比較

	地上権	土地賃借権
権利の性質	物権（物に対する権利）	債権（人に対する権利）
登記	地主に登記義務＝登記される	通常は登記されない
登記請求権	あり （定期借地権の登記は地主が否定しても可能）	なし （地主の許可がないと登記できない）
借地権の譲渡	譲渡は自由で、地主の承諾は不要	地主の承諾が必要
物納の可否	物納劣後財産となる	物納条件を満たせば、物納可能
地代	必要なケースが多い	必要
地代不払いの場合の解除	２年間連続した地代不払いがないと解除できない	相当期間の不払いがあれば、 相当期間を定めた催告の上、解除できる
借地借家法	適用	適用
抵当権	地上権そのものに設定可能	土地賃借権には設定できない （建物には設定可能）
転借地権設定の可否	×	〇

　地主様にとっての地上権のデメリットは、①借地人は自由譲渡が可能であり、地主様の承諾が不要になる点　②抵当権の設定ができてしまう点　③賃借料の定めがない点などが挙げられます。また、地上権の物納の可否については、表に記載した通り、物納劣後財産となります。そのため、将来の相続で物納をお考えの地主様には、利用は適しません。

　借地権のほとんどの場合は土地賃借権です。しかし、地上権の場合、地主様に登記義務があるため、先代から引き継いだ底地権などには、土地の登記簿に地上権設定があるか確認することをお勧めします。

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