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　今回は、どこの地主様でも起こりうる、借地人からの地代の支払いについての問題点についてお伝えします。地代の支払いが滞っている場合、契約はどうなるのか、どういったことができるのか。一般的な考え方を、判例を含めご紹介します。

地代を滞納されている場合、借地契約は解除できるのか？

　ここでポイントとなるのは、地主様と借地人との信頼関係の破壊があったのか？という点です。賃貸借契約が、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であることを理由として、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊するに至った場合に限り、契約の解除を認めています。

▶関連記事はコチラ「借地契約の解除要件とは」

◆地代の支払いが1回もしくは2回遅れた場合
　この程度の滞納の場合、信頼関係の破壊があったとはみなされず、契約解除の理由にするのは難しいでしょう。

◆地代の支払いが相当期間（半年以上）に及び滞った場合
　信頼関係の破壊があったとみなされ、契約解除ができる可能性が高いです。
　契約の解除は、賃借人の状況を総合的に判断されるので、賃料の不払いの1つだけを取って契約解除するには、よほど悪質なものでなければ、「信頼関係の破壊」とはみなされません。上に記した通り、滞納が半年以上続いている場合は通常、契約の存続を維持できないような、信頼関係を破壊されている状況と認められると言われています。しかし、絶対ではなく最終的な判断はやはり裁判所となってしまいます。

判例～契約書に1回でも地代の滞納をしたら契約解除できるという［特約］がある場合～

　このような特約がある場合でも、即座には解除できないと言われています。この特約は、催告を要せず解除の通知ができることを定めたものと解釈されており、解除の通知には何ら効果はないと判断されています。借地人が明け渡しを拒否すれば、契約違反で裁判で争わなければなりません。もちろん、借地人が自発的に特約通りに明け渡すとなれば解除可能です。

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